Inicio » Artículos jurídicos » Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Susana Perales Margüelles. Abogada Manager en el área de Litigación, Arbitraje y Mediación

 

Hace siete años se aprobó la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, que entró en vigor en noviembre de 2012.

En el orden civil, se introdujeron distintas modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se extendió el sistema de juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago.

 

En este punto debemos recordar que ya la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, modificaba el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de agilizar la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago, pero parece que el legislador no acertaba con la “fórmula” más acertada, y hace cinco años aprobó la Ley 4/2013 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por lo que en menos de cuatro años ya íbamos por la tercera regulación de esta situación.

Cinco años después nos encontramos con una nueva regulación que entró en vigor el sábado 15 de diciembre, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, constituyendo los cambios más relevantes los siguientes:

  • Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU al tratarse de una actividad económica, y aquellos propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico necesitará una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad y deberán contribuir, eso sí, con un límite, a los gastos de la comunidad.
  • Se vuelve a ampliar de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento suscritos con personas físicas, y se eleva la prórroga tácita de uno a tres años. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la prórroga obligatoria de los contratos será de siete años, con una prórroga tácita de tres.
  • Se prohíbe expresamente que en los casos en que el arrendador sea una persona jurídica, ésta pueda repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliariay de formalización del contrato, pero por lo visto si es una persona física puede seguir imputándole al arrendatario el “gasto de agencia” aunque este no la haya contratado, lo cual sigue siendo totalmente abusivo para los inquilinos.
  • Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, pero en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  • Los contratos de arrendamiento de vivienda  estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo esta modificación no tendrá incidencia alguna, ya que la mayoría de los arrendatarios desconocían la existencia de este impuesto y no lo abonaban, y tampoco se controlaba por la Administración su recaudación, por lo que el supuesto beneficio fiscal es inexistente.
  • “En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites […]”
  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

En base a lo expuesto, dudo mucho que las medidas adoptadas aumenten la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, ya que limitar la posibilidad de solicitar garantías adicionales para que los arrendadores puedan ver asegurado de alguna manera el cobro de las rentas no va a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, y si no se dota a la Administración de Justicia de los recursos necesarios para que la tramitación de los juicios de desahucio sea rápida y efectiva, los propietarios de inmuebles vacíos seguirán siendo reacios a arrendarlos, siendo completamente irrelevante eliminar un impuesto que nadie pagaba ni reclamaba.

Y qué decir de la prohibición a las personas jurídicas, no a las personas físicas, de repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Ya nos explicarán por qué los inquilinos deben abonar un servicio que ha contratado el arrendador, y no ellos. En definitiva, un Real Decreto que será modificado en breve, tiempo al tiempo.

El resto del contenido es exclusivo para suscriptores
Inicie sesión si usted ya es suscriptor o  si aún no lo es Suscríbase aquí
Por tan solo 9,9€/mes (IVA no incluido)

Contenidos relacionados

Ver Todos >>

Nuevas Directivas para adaptar los derechos de autor al Mercado único digital

Nuevas Directivas para adaptar los derechos de autor al Mercado único digital

Tras varios años de negociaciones, finalmente el Parlamento Europeo ha aprobado dos nuevas directivas para adecuar la protección de los derechos de autor al mercado único digital. Esta nueva normativa incluye mecanismos para facilitar el uso de derechos de autor y derechos afines de los contenidos de radio y televisión para transmisiones y retransmisiones digitales transfronterizas, por un lado y ... Leer Más »

La tipificación de los actos de confusión por la Ley de Defensa de la Competencia

La tipificación de los actos de confusión por la Ley de Defensa de la Competencia

Por Julio Bermúdez Madrigal. Associate Lawyer en Bird & Bird www.twobirds.com   La finalidad de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal (en adelante la “LCD”) fue, en palabras del legislador, “poner término a la tradicional situación de incertidumbre y desamparo que ha vivido el sector, creando un marco jurídico cierto y efectivo, que sea capaz de dar cauce ... Leer Más »

El valor de una prueba preconstituida en el proceso penal

El valor de una prueba preconstituida en el proceso penal

Por Javier Trenado Seara, abogado área Penal. AGM Abogados   El pasado 23 de enero el Tribunal Supremo dictó la Sentencia nº 19/2019 que define el valor que debe tener una prueba preconstituida. El Alto Tribunal resuelve el recurso de casación presentado por un condenado por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Córdoba en el que, vía art. 852 de la LECrim., ... Leer Más »

Ver más contenidos en esta categoría >>

Economist & Jurist