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Se desarrolla parcialmente la Ley de contratos de crédito inmobiliario

Se desarrolla parcialmente la Ley de contratos de crédito inmobiliario

Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera. (BOE núm. 102, de 29 de abril de 2019)

I, El correcto funcionamiento del mercado de contratos de préstamo inmobiliario es un elemento fundamental para la estabilidad y el crecimiento de la economía de una sociedad, además de un instrumento decisivo para la cohesión social y el desarrollo del bienestar de los ciudadanos. Tradicionalmente, las características de este mercado en España han hecho posible que un gran número de familias pudieran acceder en condiciones razonables a préstamos o líneas de crédito para la financiación de sus viviendas en propiedad.

No obstante, en la última década el mercado inmobiliario en España se ha visto afectado por la crisis financiera internacional, que generó problemas de confianza en el sector financiero y de restricción de crédito, lo que ha tenido efectos negativos en las condiciones de acceso a la vivienda, así como en la seguridad jurídica.

Por otro lado, no hay que olvidar los problemas de transparencia del sistema crediticio que se han puesto de manifiesto en los últimos años. La posición asimétrica que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario justifica la intervención pública en el régimen regulador de la información precontractual y contractual que debe proporcionarse al prestatario. En este sentido, se exige a la parte que domina la relación que, como profesional, no solo facilite información al prestatario, sino también que actúe con un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia este.

Además, los poderes públicos deben garantizar la existencia de un régimen jurídico seguro, estable, y que ofrezca respuesta a nuevas incertidumbres y conflictos que puedan surgir en este ámbito, armonizando la regulación de las necesarias garantías de transparencia y de protección al prestatario, con una adecuada seguridad jurídica para los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y los prestamistas de crédito inmobiliario.

II. A ello deben sumarse las obligaciones en la materia que surgen del Derecho de la Unión Europea. Así, la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010, ha regulado determinados aspectos de este mercado y la misma ha sido recientemente transpuesta, de forma parcial, por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley ha modificado, entre otras, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, definiendo el ámbito de aplicación de una y otra con la finalidad de evitar determinados solapamientos respecto del objeto de cada una.

Los principales aspectos que recoge la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se refieren, en primer lugar, a las normas de protección del prestatario relacionadas con la comercialización de los préstamos inmobiliarios, estableciendo la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos, así como la que se debe proporcionar al prestatario antes, durante y después de la celebración del contrato y las obligaciones de evaluación de la solvencia. En segundo lugar dicha ley regula las normas de conducta que deben cumplir los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y los prestamistas de crédito inmobiliario, tales como requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal de los mismos y la política de remuneración de los mismos. En tercer lugar, recoge los aspectos relacionados con el propio contrato de préstamo o crédito inmobiliario tales como su forma y contenido, o la regulación de los supuestos de vencimiento o reembolso anticipado. Junto a esto, su capítulo III establece el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y los prestamistas de crédito inmobiliario, regulando el necesario registro de los mismos y su supervisión. Por último, dicha ley se completa con el necesario régimen sancionador.

En consecuencia, la necesidad de aprobación de este real decreto es doble. Por un lado, es preciso completar la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, ya iniciada con la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Por otro, procede desarrollar diversos aspectos que se consideran necesarios para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios en dicha ley.

III. Este real decreto se centra, en primer lugar, en regular aquellos aspectos necesarios para la plena transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, ante la urgencia derivada del procedimiento de infracción abierto por la Comisión Europea por la falta de transposición en el plazo previsto por la citada Directiva. Este hecho explica el uso parcial de las habilitaciones contenidas en la ley, a aquellos aspectos imprescindibles para la plena transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014. La urgencia en la tramitación es la que justifica, por tanto, que el presente real decreto se haya limitado a regular los aspectos imprescindibles para completar la transposición de la citada Directiva europea, desarrollando para ello en lo preciso la Ley 5/2019, de 15 de marzo, pero que no se haya ocupado en cambio de realizar el ajuste de las correspondientes normas reglamentarias, a través de sus modificaciones pertinentes, ya que éstas, con ser necesarias, no se ven afectadas por la urgencia a que se ha hecho referencia.

De esta forma, el presente real decreto establece, por un lado, qué requisitos mínimos deberán cumplirse para poder ofrecer servicios de asesoramiento y que permitirán, a su vez, a las personas que ofrezcan los mismos el uso de los términos «asesoramiento independiente» y «asesor independiente».

Por otro lado, establece una serie de requisitos formales y materiales de la información que deben ofrecerse al prestatario durante la vigencia del contrato.

En segundo lugar, el presente real decreto se centra en desarrollar diversos aspectos que se consideran necesarios para garantizar los derechos reconocidos a los prestatarios en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, como son las disposiciones contenidas en el capítulo IV de este real decreto.

Además de lo anterior, este real decreto transpone la Directiva 2017/2399 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2017, por la que se modifica la Directiva 2014/59/UE, en lo que respecta a la modificación introducida en el artículo 108 de esta última, sobre el orden de prioridad de los instrumentos de deuda no garantizada en caso de insolvencia, cuyo objeto es aclarar qué se entiende por derivado implícito, condición que resultaría excluyente para calificar un instrumento de deuda como senior no preferente.

Asimismo, este real decreto deroga la disposición adicional primera del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, a fin de eximir a las entidades de crédito españolas de una autorización previa para que sus emisiones de instrumentos de capital del nivel 1 adicional y capital de nivel 2 computen para cumplir con los requisitos de solvencia. A diferencia de lo que ocurre en España, en la práctica totalidad del resto de países de la Unión Europea estos instrumentos computan como capital regulatorio sin obligación de que exista una previa autorización administrativa. Así, en esos países, la obligación de aprobación previa solamente se aplica a los instrumentos de capital ordinario de nivel 1, conforme a la normativa de la Unión Europea. La eliminación de este requerimiento de autorización será de aplicación no solo a las nuevas emisiones sino también a los procedimientos de autorización actualmente en curso y no finalizados.

IV. El presente real decreto se estructura en cuatro capítulos, que contienen 12 artículos, y en diez disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, y cinco disposiciones finales.

El capítulo I recoge las disposiciones generales que incluyen el objeto y ámbito de aplicación de la norma. En los mismos términos que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que desarrolla, este real decreto se aplicará a todos los contratos de préstamo inmobiliario que recoge el artículo 2 de aquella.

El capítulo II establece los requisitos para la prestación de servicios de asesoramiento, en desarrollo del artículo 19 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Para instaurar la confianza, es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad, una gestión adecuada de los conflictos de intereses, en especial los derivados de la remuneración, y exigir que el asesoramiento se preste al servicio de los intereses de los prestatarios, fiadores o garantes.

El capítulo III regula, en primer lugar, los requisitos para la inscripción en el correspondiente registro de los prestamistas de crédito inmobiliario, en desarrollo del artículo 42 de la Ley de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y, en segundo lugar, la información que debe facilitarse al prestatario durante la vigencia del contrato, en virtud de las potestades reglamentarias que concede al Gobierno la disposición final decimoquinta de la citada ley. Respecto de esta última, hace una referencia a las características generales que debe cumplir toda aquella información que, bien por establecerse en la Ley, en este real decreto, o en otra norma aplicable, bien por recogerse en el contrato de préstamo inmobiliario, debe remitirse al prestatario. Regula tanto aspectos formales, destacando la necesaria claridad y exactitud a que debe someterse la misma, como otros aspectos materiales tales como la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados durante el año anterior, modificaciones del tipo deudor, o información que permita a los herederos de un prestatario, fiador o garante, una vez acreditada tal condición, conocer el estado del préstamo inmobiliario frente al prestamista al tiempo del fallecimiento del causante. Con el fin de garantizar la adecuada protección de los ciudadanos, las obligaciones de información aquí recogidas, que se refieren exclusivamente al crédito inmobiliario, se ven complementadas por la correspondiente regulación sectorial que recoge las obligaciones de transparencia de otros productos que, eventualmente, puedan contratarse de manera conjunta.

El capítulo IV establece las especificidades y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación establecida en el artículo 14.1.g) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, así como el procedimiento de remisión al notario por el prestamista, el intermediario de crédito o representante designado, en su caso, de la documentación necesaria para dar cumplimiento al principio de transparencia material contenido en el artículo 15 de dicha ley.

El real decreto se completa con diez disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria, y cinco disposiciones finales.

La disposición adicional primera determina las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario de los intermediarios de crédito y su importe mínimo, mediante una remisión al correspondiente Reglamento Delegado (UE) n.º 1125/2014, de la Comisión, de 19 de septiembre de 2014, por el que se complementa la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo en lo relativo a las normas técnicas de regulación del importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía comparable de que deben disponer los intermediarios de crédito.

La disposición adicional segunda prevé la cooperación entre el Banco de España y las autoridades competentes de las comunidades autónomas en lo que a las disposiciones de este real decreto se refiere.

La disposición adicional tercera habilita al Banco de España para establecer normas técnicas reguladoras de la forma de acceso a la Central de Información de Riesgos; la cuarta otorga a este real decreto el carácter de norma de ordenación y disciplina; y la quinta establece una serie de requisitos de gobernanza de obligado cumplimiento para los prestamistas de crédito inmobiliario, lo que supone el desarrollo del artículo 5 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Por su parte, la disposición adicional sexta recoge la obligación que tienen los prestamistas, intermediarios de crédito, sus representantes designados y los grupos consolidables de todos ellos, cuya supervisión corresponda al Banco de España, de remitir con la forma y periodicidad que este requiera la información que considere necesaria para cumplir con su función de supervisión.

La disposición adicional séptima encarga la presentación en el plazo de un año de un informe de los Ministerios de Economía y Empresa y Justicia a la Comisión Delegada de Asuntos Económicos analizando el impacto de las previsiones de los artículos 11 y 12 de este real decreto.

La disposición final octava recoge el obligado cumplimiento del Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y el Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de sus datos personales y a la libre circulación de estos datos.

La disposición adicional novena recoge los requisitos específicos de información que deben suministrarse en lo relativo a los contratos de crédito inmobiliario en el marco de las comunicaciones a través de telefonía vocal previstas en el artículo 7.3 de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, en los términos que determina la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

La disposición adicional décima regula el ejercicio de la libertad de establecimiento de los intermediarios de crédito inmobiliario en los términos definidos por la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

La disposición transitoria primera pretende clarificar la vigencia de determinadas disposiciones que se ven afectadas por los desarrollos aún no realizados de la disposición adicional decimoquinta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

La disposición transitoria segunda prevé el régimen aplicable a las autorizaciones previstas en la disposición adicional primera del Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

La disposición derogatoria única establece la derogación de las normas de igual o inferior rango que se opongan a este real decreto, incluida la disposición adicional primera el Real Decreto 84/2015, de 13 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

La disposición final primera establece el título competencial, recogiendo la competencia estatal exclusiva sobre legislación mercantil, legislación procesal, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.

Por su parte, la disposición final segunda prevé la transposición del artículo 108.6 de la Directiva 2014/59/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 15 de mayo de 2014, por la que se establece un marco para la reestructuración y la resolución de entidades de crédito y empresas de servicios de inversión, y por la que se modifican la Directiva 82/891/CEE del Consejo, y las Directivas 2001/24/CE, 2002/47/CE, 2004/25/CE, 2005/56/CE, 2007/36/CE, 2011/35/UE, 2012/30/UE y 2013/36/UE, y los Reglamentos (UE) no 1093/2010 y (UE) no 648/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo. Dicho artículo 108.6 fue introducido por la Directiva (UE) 2017/2399, de 12 de diciembre de 2017, en cuanto a la jerarquía de pasivos en caso de concurso.

La disposición final tercera hace referencia a la transposición al ordenamiento jurídico español de la normativa de la Unión Europea.

Por último, la disposición final cuarta faculta a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para dictar cuantas disposiciones de carácter general y actos sean precisos para el desarrollo y aplicación de este real decreto, y la quinta establece la entrada en vigor del real decreto.

V. Este real decreto se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución Española que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación mercantil, legislación procesal, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

La norma se adecua a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, a los que debe sujetarse el ejercicio de la potestad reglamentaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

En aplicación de los principios de necesidad y eficacia, la norma persigue un interés general al desarrollar reglamentariamente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, así como completar la transposición de la normativa de la Unión Europea. Asegurar unas normas mínimas, claras y precisas, para la prestación de los servicios de asesoramiento, es fundamental para la confianza del prestatario al que se le presta este servicio velando adecuadamente por su mejor interés. Por otro lado, es imprescindible el desarrollo del régimen jurídico de los prestamistas, en la forma que se establece en este real decreto, tanto para la seguridad jurídica de todas las partes intervinientes, como para el necesario conocimiento del prestatario tras la firma del contrato. Finalmente, la regulación de los medios telemáticos permitirá que operen eficazmente los mecanismos previstos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, para garantizar la transparencia material.

Asimismo, esta norma proporciona coherencia a nuestro ordenamiento jurídico y es el instrumento más adecuado para ello, dado que su aprobación es de obligado cumplimiento por mandato de la citada Ley y como consecuencia de la necesaria transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014. Cumple, por tanto, con los principios de proporcionalidad y seguridad jurídica.

En aplicación del principio de transparencia, en el procedimiento de elaboración del presente real decreto se ha tenido en cuenta lo dispuesto en la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Se ha sometido a los procedimientos de consulta y audiencia públicas previstos, respectivamente, en el artículo 133.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y el artículo 26.6 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, posibilitando así la participación activa de los potenciales destinatarios. No obstante, dada la naturaleza de este real decreto, ha sido posteriormente declarada la urgencia en la tramitación del mismo por el Consejo de Ministros.

Finalmente, se encuentra acreditado el principio de eficiencia, porque la iniciativa normativa no impone cargas administrativas innecesarias o accesorias. Asimismo, el mandato de desarrollo de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y de transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, se realiza con la mayor urgencia posible, en observancia de los principios de necesidad, proporcionalidad y eficacia.

El presente real decreto se dicta en virtud de la habilitación para el desarrollo normativo que se establece en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en sus artículos 14.1, 19.6, 36.2, 42.1 y en el apartado 1 de la disposición final decimoquinta.

El presente real decreto entrará en vigor el 16 de junio de 2019, a excepción de lo previsto en la disposición transitoria segunda, el apartado segundo de la disposición derogatoria única y la disposición final segunda, que entrarán en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

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